Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в Залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Получение платы (вознаграждения) за перенаём права аренды после государственной регистрации договора перенайма (если такой Договор подлежит регистрации) или после подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) не влияет на обязательства прежнего арендатора по НДС («п. 8 ст. 167» НК РФ).
Если прежний арендатор применяет метод начисления, то получение платы по договору перенайма не влияет на его обязательства по налогу на прибыль, так как порядок учета доходов в данном случае не связан с моментом фактического поступления денежных средств («п. 1 ст. 271» НК РФ).
При кассовом методе сумма полученной платы за перенаём учитывается прежним арендатором в составе доходов от реализации имущественных прав на дату ее поступления («п. 2 ст. 273» НК РФ).
Сумму НДС, предъявленную прежним арендатором в составе платы за перенаём, новый арендатор имеет право принять к вычету после принятия на учет задолженности по внесению этой платы при наличии правильно оформленного счета-фактуры прежнего арендатора и при условии, что арендуемая Недвижимость используется в облагаемых НДС операциях («пп. 1 п. 2 ст. 171», «п. 1 ст. 172» НК РФ).
О том, в каком периоде можно принять к вычету «входной» НДС, см. «Практическое пособие по НДС».
Если на момент перенайма часть арендной платы выплачена арендодателю авансом, который возмещается новым арендатором (получение требования)
При перенайме к новому арендатору переходят требования, возникшие у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса. При этом новый арендатор возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее арендодателю в качестве аванса. То есть сумма полученного от прежнего арендатора аванса засчитывается арендодателем в счет уплаты аванса новым арендатором.
В силу «п. 12 ст. 171» НК РФ суммы НДС, перечисленные арендодателю при оплате аренды авансом, принимаются к вычету. Для применения этого вычета необходимы счет-фактура арендодателя на сумму аванса, документ о фактическом перечислении аванса, а также договор (поднаём), предусматривающий такой порядок оплаты («п. 9 ст. 172» НК РФ). В данном случае у нового арендатора отсутствуют такие документы. Таким образом, даже при наличии счета-фактуры арендодателя оснований для применения налогового вычета у нового арендатора нет.
Если к новому арендатору перешло требование, возникшее у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса в счет арендной платы по договору аренды земельного участка (поднаём), находящегося в государственной или муниципальной собственности, то у нового арендатора не возникает вопроса о применении норм «п. 12 ст. 171», «п. 9 ст. 172» НК РФ (см. «подраздел» «Если на момент перенайма часть арендной платы выплачена арендодателю авансом, который возмещается новым арендатором (передача требования)» раздела «НДС при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости»).
Возмещение прежнему арендатору денежных средств, перечисленных им арендодателю в качестве аванса, не признается в составе расходов нового арендатора. Это обусловлено тем, что сумму полученного от прежнего арендатора аванса арендодатель засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором («п. 1 ст. 252», «п. 14 ст. 270», «п. 3 ст. 273» НК РФ).
В затруднительной ситуации Вы всегда можете воспользоваться бесплатной помощью наших юристов, адвокатов и специалистов.
Законы меняются и корректируются каждый день, главное своевременно узнавать про их изменения, а для этого нужно быть подписанным на получение новостей .